法律諮詢
何謂強制執行
強制執行之目的在於滿足債權人之債權。債權人於取得執行名義後，若債務人不自動履行，則經由債權人之聲請，透過國家公權力之運用，以實現債權人之債權，此即為強制執行。而由於一般社會上對不動產之重視常較動產為高，因此不動產之執行，成為金錢債權之債權人重要取償對象。以下將簡介不動產之強制執行流程。
一、強制執行債權人需先取得執行名義：執行名義之種類，以法律有規定者為限，依強制執行法（下稱本法）第四條第一項之規定，執行名義之種類有六種，分別為以下情況：
（一）確定之終局判決。
（二）假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判（關於其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判，例如：支付命令、確定訴訟費用之裁定等）。
（三）依民事訴訟法成立之和解或調解。
（四）依公證法規定得為強制執行之公證書。
（五）抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
（六）其他依法律之規定，得為強制執行名義者（例如：本票裁定強制執行、非訟事件費用之裁定、仲裁判斷等）。
二、由債權人具狀向執行法院聲請強制執行：強制執行係為實現私權，因此私人權利之實現，是否需國家公權力介入，應尊重權利人之意思，故需債權人之聲請始得為之。而聲請強制執行時除具狀附上相關證明之外，另需繳納千分之七執行費及郵票費等規費。
三、囑託地政機關為查封登記：供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即刻通知該管登記機關登記其事由，強制執行法第十一條參照。就不動產之查封登記而言，實務上執行法院常以公函方式，囑託地政機關為查封之登記。
四、債權人引導法院人員至現場執行查封行為：不動產之查封，在於禁止債務人就查封物為處分，因此查封一經實施即生效力。而已登記之不動產，執行法院應先通知登記機關為查封登記，其通知於查封行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。
五、通知行使抵押權：存在於抵押物上之抵押權，因拍賣而消滅，本法第九十八條第三項參照，因此執行法院進行拍賣程序時，會依法通知抵押權人行使權利。
六、囑託測量：不動產之現況，與不動產之拍賣價格息息相關，因此現場查封時會囑託地政機關進行測量。另外執行法官或書記官，亦會對不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係加以調查。
七、鑑價程序：不動產價值，不易確定，故拍賣不動產時，執行法院會命鑑定人就該不動產估定價格，實務上常囑託不動產所在地之地政、工務及稅捐機關為之。若拍賣不動產時，執行法院未命鑑定人估價，而逕行決定拍賣價格，則其執行程序即屬違法。
八、核定拍賣最低價額及酌定保證金：執行法院於核定底價時，為兼顧債權人及債務人之權益，通常會詢問債權人及債務人之意見，以免底價過高或過底損及雙方權益，但最終核定底價之權為執行法院。又執行法院於核定拍賣最低價額時，通常亦會酌定保證金。
九、拍賣公告、通知：為使一般人均能事先明瞭拍賣相關事項，故執行法院拍賣不動產時應先期公告，另應通知債權人及債務人於拍賣期日到場，如有優先承買人或他項權利人，亦得通知。
十、拍定：不動產之拍賣定有最低價，若應買人之所出之最高價，超過底價或等同底價，即為拍定。若未達拍賣最低價額者，為未拍定。未拍定，則依強執法第九十一條第一、二項規定由債權人承受，債權人不願承受者，再減價拍賣二次，共計於三次拍賣後，仍無法拍定，即依強制法第九十五條第一、二項規定為特別拍賣程序。
十一、通知優先購買權人行使權利：不動產經拍定或交債權人承受時，執行法院知有優先承買權利人者，得通知期於法定期限內是否願意承買。
十二、繳交價款：不動產經拍定後，買賣契約成立，買受人即應按拍定之價金，交付於法院。
十三、塗銷查封、抵押權登記：依本法第九十八條第三項規定，存在於抵押物上之抵押權，原則上會因拍賣而消滅，故拍定後執行法院會函請地政機關塗銷查封及抵押權登記。
十四、發權利移轉證明書：拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
十五、製作分配表、定期分配及領取價款：拍定後，執行法院會依法製作分配表、定期分配及通知債權人領取價款。
十六、點交：買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，因此若債務人拒絕將不動產交出，則拍定人得依法聲請點交以解除債務人之占有。
※強制執行之目的在於實現債權人之債權，而金錢債權之滿足，又以拍賣不動產最為常見，以上對拍賣不動產之流程簡述，在希望能使對此拍賣不動產之流程有概括的認識。
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